МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ
МІЖНАРОДНА ЛІГА РОЗВИТКУ НАУКИ І ОСВІТИ
«МІЖНАРОДНИЙ ІНСТИТУТ УПРАВЛІННЯ»
(М. Архангельськ)
Кафедра фінансів і кредиту
Контрольна робота
з дисципліни
«Оцінка нерухомості»
Тема № 5: «Поняття нерухомості: її ознаки, класифікація»
Тема № 14 «Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом»
Студент (ка) Дементьєва Т.С.
Факультет економічний
Курс VI
Група 61-ФЗ
Спеціальність ФЗ 102265
Керівник Телегін Н. Б.
Архангельськ
2007
Зміст
Введення. 3
1 поняття нерухомості: її ознаки, класифікація .. 4
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості .. 5
1.2 Ознаки класифікації об'єктів нерухомості. 7
2 Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом .. 10
2.1 Цілі оцінки об'єктів нерухомості .. 10
2.2 методи оцінки нерухомості незавершеного будівництва 10
2.3 Основні етапи визначення ринкової вартості об'єктів. 13
2.4 Розрахунок коефіцієнта готовності .. 14
2.5 Розрахунок величини фізичного зносу .. 16
Висновок. 17
Список використаної літератури .. 18
Введення
Вивчення оцінки нерухомості є одним з найактуальніших питань сьогодення часу. Оцінка нерухомості проводиться в Російській Федерації для внеску в статутний капітал, оформлення застави (іпотеки), викупу держвласності, зміни вартості основних засобів у бухгалтерському обліку, визначення збитку і страхового відшкодування. Послуги з визначення вартості майна надаються відповідно до Федеральним законом № 135 від 29.07.1998 «Про оціночну діяльність в РФ» і включають в себе проведення експертизи майна та оформлення комплекту документів, що відповідають вимогам стандартів.
''Оцінювачі - самі високоінтелектуальні люди в країні''. Ринок оціночних послуг все більш затребуваний, необхідність оцінки впроваджується в усі нормативно-правові акти.
У контрольній роботі будуть розглянуті два питання: перше-дати поняття нерухомості, її класифікація, ознаки. Друге питання - оцінка об'єктів нерухомості незавершених будівництвом.
Оціночна діяльність - це професійна діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.
Під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, то Тобто коли:
одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання; сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах; об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки (в ред. Федерального закону від 14.11.2002 N 143-ФЗ) ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було; платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Суб'єктами оціночної діяльності визнаються фізичні особи, які є членами однієї з саморегулівних організацій оцінювачів та застрахували свою відповідальність відповідно до вимог цього Закону (далі - оцінювачі).
Оцінювач може здійснювати оціночну діяльність самостійно, займаючись приватною практикою, а також на підставі трудового договору між оцінювачем і юридичною особою, що відповідає умовам, встановленим статтею 15.1 цього Закону.
До об'єктів оцінки відносяться:
- Окремі матеріальні об'єкти (речі);
- Сукупність речей, що становлять майно особи, в тому числі майно певного виду (рухоме або нерухоме, в тому числі підприємства);
- Право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна;
- Права вимоги, зобов'язання (борги);
- Роботи, послуги, інформація;
- Інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлена можливість їх участі у цивільному обороті.
Як об'єкт оцінки У визначенні Цивільного кодексу
Земля як фізичний об'єкт Обов'язковість
і все, що з нею міцно пов'язано державної реєстрації
Земельні ділянки земельні ділянки
Ділянки надр ділянки надр
Відокремлені водні об'єкти відокремлені водні об'єкти
Ліси лісу
Багаторічні насадження багаторічні насадження
Будинки будівлі
Споруди споруди
Морські судна
Повітряні судна
Суду внутрішнього плавання
Космічні об'єкти
Рис. 1 Поняття нерухомості як об'єкта оцінки і у визначенні Цивільного кодексу
Відповідно до Постанови Держстандарту РФ від 26.12.1994 р. № 359 з 1.01.1996 р. У РФ набрав чинності Загальноросійський класифікатор основних фондів - ОК 013-94 (ОКОФ). Об'єктами класифікації в ОКОФ є основні фонди, під якими розуміються вироблені активи, що використовуються неодноразово або постійно протягом тривалого періоду, але не менше одного року для виробництва товарів, надання ринкових і неринкових послуг. Основні фонди діляться на матеріальні і нематеріальні.
До матеріальних основних фондів відносяться будівлі, споруди, машини і обладнання, житла, транспортні засоби, багаторічні насадження, продуктивну худобу і т. д. Відповідно до вимог бухгалтерського обліку та звітності до основних фондів, зокрема, не відносяться тимчасові споруди, пристосування і пристрої, витрати по зведенню яких відносяться на собівартість будівельно-монтажних робіт у складі накладних витрат. Дана класифікація описує практично всі типові об'єкти основних фондів, однак при проведенні досліджень вартісних характеристик об'єктів дана укрупнена класифікація не дозволяє врахувати цілий ряд чинників, істотних для оцінки саме нерухомості. Розглянемо основні характеристики об'єктів основних фондів.
Будівлі (крім житлових)
До складу будівель входять будівельно-архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей. Будинки мають в якості основних конструктивних частин стіни і дах. До складу будинку входять комунікації всередині будівель, необхідні для їх експлуатації,
Фундаменти під об'єктами всякого роду, які не є будинками, - казанами, генераторами, машинами, розташованими всередині будівель, - не входять до складу будівлі, крім фундаментів великогабаритного обладнання. Фундаменти цих об'єктів входять до складу тих об'єктів, в яких вони використовуються; фундаменти великогабаритного обладнання, спорудження одночасно з будівлею, входять до складу будівлі. Для такого типу об'єктів використовується термін «спеціалізовані будівлі».
Споруди
До споруд відносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові свердловини, дороги, платини, естакади і т. д.) або для обслуговування населення (споруди міського благоустрою і т. д.).
До складу споруди входять всі пристрої, що складають з ним єдине ціле. Сюди ж відносяться придаткові пристрої, такі як: споруди призначені для трансформації, передачі і переміщення енергії та інформації, лінії електропередачі, теплоцентралі, трубопроводи різного призначення, радіорелейні лінії, кабельні лінії зв'язку, а також ряд аналогічних об'єктів з усіма супутніми комплексами інженерних мереж.
Житла
До даного підрозділу відносяться будівлі для постійного проживання. Підрозділ включає також пересувні щитові будиночки, плавучі будинки, інші будівлі (приміщення), використовувані для житла, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані як житлові будинки. Пересувні будиночки виробничого (майстерні, котельні, кухні, АТС тощо) і невиробничого призначення (житлові, побутові, адміністративні) відносяться до будівель.
Багаторічні насадження
Цей підрозділ включає всі види штучних багаторічних насаджень незалежно від віку: плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні, і озеленювальні насадження всіх видів.
Незавершене будівництво
До даної групи належать об'єкти, за якими в установленому порядку не оформлені документи про прийняття об'єкта в експлуатацію. У практиці оцінки нерухомості необхідно розрізняти об'єкти, на яких ведуться роботи, та об'єкти, на яких з тих чи інших причин роботи припинені. Відповідно до діючого порядку розрізняють два види припинення робіт на об'єкті: консервацію і повне припинення будівництва.
- Підвищення ефективності управління підприємством;
- Розробка плану розвитку (бізнес-план);
- Реструктуризація підприємства (ліквідація, злиття, поглинання, виділення і т.д.);
- Визначення поточної ринкової вартості підприємства у разі його часткової або повної покупки або продажу, при виході одного або декількох учасників з товариств і т.д.;
- Визначення вартості цінних паперів підприємства, паїв, часток в його капіталі у випадках проведення різного роду операцій з ними;
- Визначення кредитоспроможності підприємства і величини вартості застави при кредитуванні;
- Визначення ринкової вартості майна при проведенні страхових операцій;
- Оподаткування підприємства (при визначенні бази оподаткування необхідно провести об'єктивну оцінку підприємства);
- Переоцінка активів підприємства для цілей бухгалтерського обліку;
- Внесення до статутного капіталу майнових внесків засновників;
- Викуп акцій у акціонерів;
- Оскарження судового рішення про вилучення власності;
- Визначення величини орендної плати при здачі бізнесу в оренду;
- Емісії цінних паперів;
- Розробці інвестиційних проектів і залученні інвесторів.
Звіт про оцінку допоможе в наступному:
- Застрахувати майно.
- Залучити інвестиції для розвитку бізнесу, отримати кредит під заставу майна.
- Приватизувати майно, передати його в довірче управління або оренду.
- Здійснити угоди купівлі-продажу, лізингу.
-Оптимізувати базу оподаткування, уникнути нарахування додаткових податків на Ваш бізнес.
Внести до статутного фонду (капітал підприємства) частку у вигляді оціненого майна.
Визначити суму відшкодування збитку від пожежі, затоплення, ДТП, провести розділ майна, дозволити інші майнові суперечки.
У практиці оцінки майна використовують такі підходи - витратний, порівняльного аналізу продажів, дохідний.
Витратний підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості витрат на створення, редагування та утилізацію майна, з урахуванням усіх видів зносу.
Підхід порівняльного аналізу продажів - спосіб оцінки майна шляхом аналізу продажів об'єктів порівняння майна після проведення відповідних коригувань, що враховують відмінності між ними.
Прибутковий підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості майбутніх доходів від його використання.
Як правило, оцінка незавершеного будівництва застосовується до таких об'єктів, як будівлі або споруди. Для того щоб оцінка незавершеного будівництва була об'єктивною, необхідно правильно класифікувати об'єкт оцінки незавершеного будівництва. Оцінка незавершеного будівництва використовує кілька способів класифікації об'єктів, незавершених будівництвом. Найбільш суттєвою для оцінювача є класифікація з точки зору наявності у недобудованого об'єкта можливостей виступати в якості дохідної нерухомості. Більшість будівель і споруд громадського призначення, а також житлові будівлі можуть бути використані в якості прибутковою нерухомості. Оцінка незавершеного будівництва з цими типами незавершених об'єктів нерухомості, як правило, використовує витратний і прибутковий підхід.
МІЖНАРОДНА ЛІГА РОЗВИТКУ НАУКИ І ОСВІТИ
«МІЖНАРОДНИЙ ІНСТИТУТ УПРАВЛІННЯ»
(М. Архангельськ)
Кафедра фінансів і кредиту
Контрольна робота
з дисципліни
«Оцінка нерухомості»
Тема № 5: «Поняття нерухомості: її ознаки, класифікація»
Тема № 14 «Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом»
Студент (ка) Дементьєва Т.С.
Факультет економічний
Курс VI
Група 61-ФЗ
Спеціальність ФЗ 102265
Керівник Телегін Н. Б.
Архангельськ
2007
Зміст
Введення. 3
1 поняття нерухомості: її ознаки, класифікація .. 4
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості .. 5
1.2 Ознаки класифікації об'єктів нерухомості. 7
2 Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом .. 10
2.1 Цілі оцінки об'єктів нерухомості .. 10
2.2 методи оцінки нерухомості незавершеного будівництва 10
2.3 Основні етапи визначення ринкової вартості об'єктів. 13
2.4 Розрахунок коефіцієнта готовності .. 14
2.5 Розрахунок величини фізичного зносу .. 16
Висновок. 17
Список використаної літератури .. 18
Введення
Вивчення оцінки нерухомості є одним з найактуальніших питань сьогодення часу. Оцінка нерухомості проводиться в Російській Федерації для внеску в статутний капітал, оформлення застави (іпотеки), викупу держвласності, зміни вартості основних засобів у бухгалтерському обліку, визначення збитку і страхового відшкодування. Послуги з визначення вартості майна надаються відповідно до Федеральним законом № 135 від 29.07.1998 «Про оціночну діяльність в РФ» і включають в себе проведення експертизи майна та оформлення комплекту документів, що відповідають вимогам стандартів.
''Оцінювачі - самі високоінтелектуальні люди в країні''. Ринок оціночних послуг все більш затребуваний, необхідність оцінки впроваджується в усі нормативно-правові акти.
У контрольній роботі будуть розглянуті два питання: перше-дати поняття нерухомості, її класифікація, ознаки. Друге питання - оцінка об'єктів нерухомості незавершених будівництвом.
1 поняття нерухомості: її ознаки, класифікація
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі, або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами.Оціночна діяльність - це професійна діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.
Під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, то Тобто коли:
одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання; сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах; об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки (в ред. Федерального закону від 14.11.2002 N 143-ФЗ) ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було; платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Суб'єктами оціночної діяльності визнаються фізичні особи, які є членами однієї з саморегулівних організацій оцінювачів та застрахували свою відповідальність відповідно до вимог цього Закону (далі - оцінювачі).
Оцінювач може здійснювати оціночну діяльність самостійно, займаючись приватною практикою, а також на підставі трудового договору між оцінювачем і юридичною особою, що відповідає умовам, встановленим статтею 15.1 цього Закону.
До об'єктів оцінки відносяться:
- Окремі матеріальні об'єкти (речі);
- Сукупність речей, що становлять майно особи, в тому числі майно певного виду (рухоме або нерухоме, в тому числі підприємства);
- Право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна;
- Права вимоги, зобов'язання (борги);
- Роботи, послуги, інформація;
- Інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлена можливість їх участі у цивільному обороті.
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості
НЕРУХОМІСТЬЯк об'єкт оцінки У визначенні Цивільного кодексу
Земля як фізичний об'єкт Обов'язковість
і все, що з нею міцно пов'язано державної реєстрації
Земельні ділянки земельні ділянки
Ділянки надр ділянки надр
Відокремлені водні об'єкти відокремлені водні об'єкти
Ліси лісу
Багаторічні насадження багаторічні насадження
Будинки будівлі
Споруди споруди
Морські судна
Повітряні судна
Суду внутрішнього плавання
Космічні об'єкти
Рис. 1 Поняття нерухомості як об'єкта оцінки і у визначенні Цивільного кодексу
Відповідно до Постанови Держстандарту РФ від 26.12.1994 р. № 359 з 1.01.1996 р. У РФ набрав чинності Загальноросійський класифікатор основних фондів - ОК 013-94 (ОКОФ). Об'єктами класифікації в ОКОФ є основні фонди, під якими розуміються вироблені активи, що використовуються неодноразово або постійно протягом тривалого періоду, але не менше одного року для виробництва товарів, надання ринкових і неринкових послуг. Основні фонди діляться на матеріальні і нематеріальні.
До матеріальних основних фондів відносяться будівлі, споруди, машини і обладнання, житла, транспортні засоби, багаторічні насадження, продуктивну худобу і т. д. Відповідно до вимог бухгалтерського обліку та звітності до основних фондів, зокрема, не відносяться тимчасові споруди, пристосування і пристрої, витрати по зведенню яких відносяться на собівартість будівельно-монтажних робіт у складі накладних витрат. Дана класифікація описує практично всі типові об'єкти основних фондів, однак при проведенні досліджень вартісних характеристик об'єктів дана укрупнена класифікація не дозволяє врахувати цілий ряд чинників, істотних для оцінки саме нерухомості. Розглянемо основні характеристики об'єктів основних фондів.
Будівлі (крім житлових)
До складу будівель входять будівельно-архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей. Будинки мають в якості основних конструктивних частин стіни і дах. До складу будинку входять комунікації всередині будівель, необхідні для їх експлуатації,
Фундаменти під об'єктами всякого роду, які не є будинками, - казанами, генераторами, машинами, розташованими всередині будівель, - не входять до складу будівлі, крім фундаментів великогабаритного обладнання. Фундаменти цих об'єктів входять до складу тих об'єктів, в яких вони використовуються; фундаменти великогабаритного обладнання, спорудження одночасно з будівлею, входять до складу будівлі. Для такого типу об'єктів використовується термін «спеціалізовані будівлі».
Споруди
До споруд відносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові свердловини, дороги, платини, естакади і т. д.) або для обслуговування населення (споруди міського благоустрою і т. д.).
До складу споруди входять всі пристрої, що складають з ним єдине ціле. Сюди ж відносяться придаткові пристрої, такі як: споруди призначені для трансформації, передачі і переміщення енергії та інформації, лінії електропередачі, теплоцентралі, трубопроводи різного призначення, радіорелейні лінії, кабельні лінії зв'язку, а також ряд аналогічних об'єктів з усіма супутніми комплексами інженерних мереж.
Житла
До даного підрозділу відносяться будівлі для постійного проживання. Підрозділ включає також пересувні щитові будиночки, плавучі будинки, інші будівлі (приміщення), використовувані для житла, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані як житлові будинки. Пересувні будиночки виробничого (майстерні, котельні, кухні, АТС тощо) і невиробничого призначення (житлові, побутові, адміністративні) відносяться до будівель.
Багаторічні насадження
Цей підрозділ включає всі види штучних багаторічних насаджень незалежно від віку: плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні, і озеленювальні насадження всіх видів.
Незавершене будівництво
До даної групи належать об'єкти, за якими в установленому порядку не оформлені документи про прийняття об'єкта в експлуатацію. У практиці оцінки нерухомості необхідно розрізняти об'єкти, на яких ведуться роботи, та об'єкти, на яких з тих чи інших причин роботи припинені. Відповідно до діючого порядку розрізняють два види припинення робіт на об'єкті: консервацію і повне припинення будівництва.
1.2 Ознаки класифікації об'єктів нерухомості.
На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання. Наводимо приклад ознак класифікації.
1. Походження
1.2 Штучні об'єкти (споруди).
2. Призначення
1.1.1. Вільні земельні ділянки (під забудову або інші цілі)
1.1.2. Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації.
1.2. Будівлі
1.2.1 Для житла.
1.2.2 Для офісу.
1.2.3 Для торгівлі і сфери платних послуг.
1.2.4 Для промисловості.
1.2.5 Інші.
3. Масштаб
1.1.1.1 Земельні масиви.
1.1.1.2 Окремі земельні ділянки.
1.2.1.1 Комплекси будівель і споруд.
1.2.1.2 Житловий будинок багатоквартирний.
1.2.1.3 Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж)
1.2.1.4 Секція (під'їзд).
1.2.1.5 Поверх у секції.
1.2.1.6 Квартира.
1.2.1.7 Кімната.
1.2.1.8 Літня дача.
1.2.2.1 Комплекс адміністративних будівель.
1.2.2.2 Будівля.
1.2.2.3 Приміщення або частини будинків (секції, поверхи).
4. Готовність до використання
1). Готові об'єкти.
2). Потребують реконструкції або капітального ремонту.
3). Потребують завершення будівництва.
Цілями оцінки нерухомості є: - Підвищення ефективності управління підприємством;
- Розробка плану розвитку (бізнес-план);
- Реструктуризація підприємства (ліквідація, злиття, поглинання, виділення і т.д.);
- Визначення поточної ринкової вартості підприємства у разі його часткової або повної покупки або продажу, при виході одного або декількох учасників з товариств і т.д.;
- Визначення вартості цінних паперів підприємства, паїв, часток в його капіталі у випадках проведення різного роду операцій з ними;
- Визначення кредитоспроможності підприємства і величини вартості застави при кредитуванні;
- Визначення ринкової вартості майна при проведенні страхових операцій;
- Оподаткування підприємства (при визначенні бази оподаткування необхідно провести об'єктивну оцінку підприємства);
- Переоцінка активів підприємства для цілей бухгалтерського обліку;
- Внесення до статутного капіталу майнових внесків засновників;
- Викуп акцій у акціонерів;
- Оскарження судового рішення про вилучення власності;
- Визначення величини орендної плати при здачі бізнесу в оренду;
- Емісії цінних паперів;
- Розробці інвестиційних проектів і залученні інвесторів.
Звіт про оцінку допоможе в наступному:
- Застрахувати майно.
- Залучити інвестиції для розвитку бізнесу, отримати кредит під заставу майна.
- Приватизувати майно, передати його в довірче управління або оренду.
- Здійснити угоди купівлі-продажу, лізингу.
-Оптимізувати базу оподаткування, уникнути нарахування додаткових податків на Ваш бізнес.
Внести до статутного фонду (капітал підприємства) частку у вигляді оціненого майна.
Визначити суму відшкодування збитку від пожежі, затоплення, ДТП, провести розділ майна, дозволити інші майнові суперечки.
У практиці оцінки майна використовують такі підходи - витратний, порівняльного аналізу продажів, дохідний.
Витратний підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості витрат на створення, редагування та утилізацію майна, з урахуванням усіх видів зносу.
Підхід порівняльного аналізу продажів - спосіб оцінки майна шляхом аналізу продажів об'єктів порівняння майна після проведення відповідних коригувань, що враховують відмінності між ними.
Прибутковий підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості майбутніх доходів від його використання.
2 Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом
Об'єкти незавершеного будівництва також відносяться до нерухомості. Вибір підходів до оцінки залежить від класифікації об'єкта, від його можливостей виступати в якості дохідної нерухомості та постановки завдання на оцінку.Як правило, оцінка незавершеного будівництва застосовується до таких об'єктів, як будівлі або споруди. Для того щоб оцінка незавершеного будівництва була об'єктивною, необхідно правильно класифікувати об'єкт оцінки незавершеного будівництва. Оцінка незавершеного будівництва використовує кілька способів класифікації об'єктів, незавершених будівництвом. Найбільш суттєвою для оцінювача є класифікація з точки зору наявності у недобудованого об'єкта можливостей виступати в якості дохідної нерухомості. Більшість будівель і споруд громадського призначення, а також житлові будівлі можуть бути використані в якості прибутковою нерухомості. Оцінка незавершеного будівництва з цими типами незавершених об'єктів нерухомості, як правило, використовує витратний і прибутковий підхід.
2.1 Цілі оцінки об'єктів нерухомості
Оцінка об'єктів незавершеного будівництва проводиться для наступних цілей:- Для постановки об'єкту незавершеного будівництва на баланс організації,
- При визначенні ринкової вартості об'єкта незавершеного будівництва, яка відображає будівельну і ринкову цінову ситуацію,
- При прийнятті рішення про подальше використання об'єкта незавершеного будівництва, при реорганизационной трансформації (створення холдингу, виділення підрозділів, банкрутство),
- При купівлі або продажу об'єкта незавершеного будівництва,
- Для ухвалення рішення про раціональне використання земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва.
2.2 методи оцінки нерухомості незавершеного будівництва
Будинки і споруди виробничого призначення, у свою чергу, можна розділити на дві великі групи. До першої групи належать будівлі та споруди спеціалізованого призначення, у яких можливості зміни функціонального призначення практично відсутні через особливості конструктивних рішень. У другу групу входять об'єкти, які можуть бути використані для розміщення в них різних типів виробництв, і, отже, мають більш універсальними об'ємно-планувальними і конструктивними рішеннями. Оцінка незавершеного будівництва у вигляді об'єктів, що відносяться до першої групи, використовує, в основному витратний підхід. Оцінка незавершеного будівництва у вигляді об'єктів, що відносяться до другої групи, визначається із застосуванням як витратного, так і дохідного підходу. Оцінка незавершеного будівництва практично не використовує підхід, заснований на порівняльному аналізі продажів.Таблиця 1
Використання можливих підходів оцінки об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом
| Об'єкт | Підхід |
| 1-а група. Спеціалізовані будівлі та споруди 2-а група. Будівлі з універсальними об'ємно-планувальними і конструктивними рішеннями | Витратний підхід Витратний і дохідний підходи |
При оцінці не завершеного будівництвом об'єкта нерухомості ринкова вартість, обумовлена в рамках витратного підходу (С), включає вартість будівництва об'єкта, що визначається відповідно до чинних нормативних документів, базисними територіальними або федеральними одиничними розцінками, збільшеними показниками вартості будівництва, а також регіональними індексами цін у будівництві, супутні витрати (оплата послуг з видачі вихідних даних і технічних умов на проектування, за погодженням документації на будівництво, витрати на маркетинг, рекламу, утримання компанії - девелопера, вартість півлекаемих кредитних ресурсів), підприємницький прибуток за вирахуванням зносу і визначається за формулою
С = С стор + З сопутст + П - І,
де С стр - вартість будівництва;
З сопутст - супутні витрати;
П - підприємницький прибуток;
І - величина сукупного зносу.
Оцінка незавершеного будівництва дає визначення реальної ринкової вартості об'єкта незавершеного будівництва, яка відображає будівельну і ринкову цінову ситуацію. Крім того, оцінка незавершеного будівництва може допомогти визначити варіанти найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій розташоване незавершене будівництво.
Оцінка ринкової вартості незавершеного будівництва дозволить вирішити ряд проблем, пов'язаних з:
- Постановкою об'єкта незавершеного будівництва на баланс організації.
- Ухвалою реальної ринкової вартості об'єкта незавершеного будівництва, яка відображає будівельну і ринкову цінову ситуацію.
- Прийняттям рішення про подальше використання об'єкта незавершеного будівництва. Відповідь на питання подальшого функціонування об'єкта залежить від ступеня його завершеності і від можливості зміни його експлуатаційного призначення. Іноді каркасна система "недобудови" дозволяє побудувати на своїй основі абсолютно інша будівля, ніж передбачалося десять-п'ятнадцять років тому.
- Купівлею або продажем об'єкта незавершеного будівництва. Найчастіше новоявленого власника чекають додаткові витрати, пов'язані з оформленням документів, проведенням технічної експертизи та підключенням різних комунікацій. Сучасний інвестор сьогодні більш охоче придбає об'єкт незавершеного будівництва разом з наведеним у порядок пакетом документів.
- Тим, щоб ефективно розпорядитися земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництвом. У більшості випадків цінність становлять земельні ділянки, на яких розташовуються об'єкти незавершеного будівництва. За допомогою оцінки можна визначити варіанти найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій розташований довгобуд.
Перелік документів для оцінки об'єктів, не завершених будівництвом
- Об'єктний кошторисний розрахунок (форма № 3);
- Зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва;
- Акти про приймання робіт, виконаних від початку будівництва (форма № 2);
- Акти на приховані роботи, виконані від початку будівництва.
Методичні підходи, використовувані при оцінці ринкової вартості не завершених будівництвом об'єктів, відповідають сформованим і викладеним у Міжнародних стандартах оцінки підходам, що застосовуються до оцінки об'єктів, повністю закінчених будівництвом.
Визначення ринкової вартості не завершених будівництвом об'єктів грунтується на принципах попиту та пропозиції, очікування, заміщення, конкуренції, а також найкращого і найбільш ефективного використання.
При оцінці ринкової вартістю не завершених будівництвом об'єктів необхідно їх класифікувати. Найбільш загальною є класифікація їх з точки зору можливостей виступати в якості об'єктів дохідної нерухомості. Діючі норми проектування передбачають наявність будівель і споруд виробничого призначення, громадських будівель і споруд, а також житлових будівель.
Більшість будівель і споруд громадського призначення, і навіть житлові будівлі можуть бути використані в якості об'єктів комерційної нерухомості, іншими словами, вони можуть розглядатися як об'єкти, здатні приносити дохід. Ці типи об'єктів нерухомості можуть бути оцінені з використанням витратного та дохідного підходів.
2.3 Основні етапи визначення ринкової вартості об'єктів.
Підхід, заснований на порівняльному аналізі продажів при оцінці об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом, має вкрай обмежене застосування через складності розрахунку поправочних коефіцієнтів.Основні етапи:
1. Ознайомлення з об'єктом оцінки і його ідентифікація;
2. Огляд і опис об'єкта;
3. Збір та узагальнення інформації, необхідної для проведення оцінки;
4. Розрахунок ринкової вартості з використанням передбачених стандартами підходів.
До особливостей не завершених будівництвом об'єктів, які вимагають ідентифікації, відносяться: визначення галузевої належності об'єкта; класифікація його з точки зору віднесення до об'єктів спеціалізованої і прибуткової нерухомості, наявність проектної документації та дата її затвердження; площа забудови; дата початку будівництва; дата фактичного припинення будівництва; ідентифікація конструктивної системи будівлі та споруди; дозволена річна споживана потужність; ступінь завершеності будівництва в цілому і по окремих конструктивних елементів.
Збір і отримання інформації. Наявність проектної документації, як правило, дозволяє отримати більшу частину цікавлять оцінювача відомостей про об'єкт. Необхідно враховувати дату затвердження проекту (для визначення величини фізичного зносу) та умови інженерного забезпечення об'єкта, тобто узгоджені міськими службами умови підключення об'єкта до мереж водопостачання, каналізації, газопостачання і т. п. Як правило, технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта мають обмежений термін дії, 3-5 років. Якщо в процесі збору інформації буде встановлено, що термін дії початково-дозвільної документації закінчився або плановану зміну функціонального призначення об'єкта вимагає наявності додаткової потужності в частині інженерного забезпечення, то витрати, пов'язані з отриманням нового комплекту початково-дозвільної документації, повинні бути враховані в розрахунках.
Визначення площі забудови необхідно в тих випадках, коли проектна документація з якої-небудь причини відсутній і оцінювач не має можливості визначити площу (обсяг) не завершеного будівництвом будівлі, споруди інакше, ніж провести обмір геометричних розмірів конструкцій об'єкта, як правило, по їх зовнішніх габаритах .
2.4 Розрахунок коефіцієнта готовності
Коефіцієнт готовності будівельної продукції визначається відношенням суми всіх грошових коштів, витрачених на спорудження об'єкта нерухомості, включаючи витрати на будівництво та отримання початково-дозвільної документації, до відновлювальної вартості об'єкта.Величина витрачених грошових коштів може бути розрахована з використанням методу прямого рахунку і методом залишку.
Метод прямого рахунку заснований на визначенні величини витрат на виконання робіт оп кожному конструктивному елементу будівлі (споруди) і підсумовуванні отриманого значення з витратами на отримання початково-дозвільної документації.
При використанні елементних кошторисних норм і розцінок на будівельні, монтажні та ремонтно-будівельні роботи необхідно визначити фізичний обсяг виконаних робіт по кожному конструктивному елементу, виражений у прийнятому для даного виду робіт вимірнику. Розрахунок фізичних обсягів виконаних робіт може бути проведений на основі проектної документації або шляхом обміру геометричних розмірів конструкцій.
Отримані обсяги робіт, виражені в прийнятому вимірнику, множаться на відповідні розцінки з донарахуванням накладних витрат, кошторисного прибутку, інших і непередбачених робіт і витрат у розмірах, передбачених діючими нормативними документами.
Отримані значення вартості кожного конструктивного елемента множаться на відповідний коефіцієнт готовності і потім сумуються. При використанні методу залишку в основу розрахунку коефіцієнта готовності покладено принцип зменшення відновлювальної вартості об'єкта нерухомості на величину витрат, необхідних для завершення будівництва об'єкта. Розраховується за наведеною вище формулою С = С стор + З сопутст + П - І
Метод укрупнених показників заснований на використанні питомих показників вартості будівництва будівель, наприклад на одиницю виміру оцінюваного об'єкта.
Вартість будівельної продукції визначається за формулою
З стр = З ус * До кор * І т з * Q * До гот
З стр - вартість будівельної продукції в поточному рівні цін;
З вус - довідковий укрупнений показник вартості будівельної продукції в рівні цін, врахованих довідником;
До кор - загальний коригувальний коефіцієнт, що враховує параметри оцінюваного об'єкта й об'єкта - аналога і витрати, пов'язані з умовами здійснення будівництва в конкретному районі;
І т с - індекс зміни вартості будівництва на дату оцінки в порівнянні з вартістю, зафіксованою в рівні цін довідкового показника;
Q - кількість одиниць вимірювання довідкового показника;
До гот - коефіцієнт готовності будівельної продукції.
Прибуток девелопера. Важливим структурним елементом ринкової вартості об'єкту нерухомості є прибуток девелопера.
Девелопментом називають процес розвитку території та підготовки земель та об'єктів з метою їх нового використання. Прибуток девелопера формується за рахунок різниці між отриманим доходом від реалізації готових об'єктів нерухомості і початковою вартістю земельної ділянки (вартістю придбання прав довгострокової оренди) за вирахуванням всіх витрат, пов'язаних з реалізацією проекту.
Прибуток девелопера може розраховуватися з використанням:
- Методу залишку;
-Методу дисконтованого грошового потоку.
Середнє значення коефіцієнта готовності.
У подальших розрахунках оцінювач може використовувати середнє значення коефіцієнта готовності. Крім витрат на придбання початково-дозвільної документації в складі супутніх витрат слід визначити вартість залучення кредитних ресурсів для будівництва.
Період завершення зведення об'єкта з урахуванням часу на отримання нового комплекту початково - дозвільної документації відповідно до норм тривалості будівництва визначено 15 міс.
Додатково слід врахувати витрати на маркетинг, рекламу, зміст компанії - девелопера. Для цілей цього розрахунку ці витрати збільшуються в розмірі 5%.
2.5 Розрахунок величини фізичного зносу
Величину зносу не завершених будівництвом об'єктів переважно визначати з використанням методу розбиття, що передбачає розрахунок величини фізичного, функціонального зносу і зносу від зовнішнього впливу.Величина фізичного зносу може бути визначена за результатами будівельно-технічної експертизи. Однак залучення експертів пов'язано з додатковими витратами, що збільшує загальну вартість роботи з оцінки і не завжди можливо.
Не завершені будівництвом об'єкти, які мають покрівлі, завершених огороджувальних конструкцій та інженерних систем, а також ті, на яких не проводилися роботи з консервації, відчувають вплив підвищеної вологості, агресивної повітряного середовища і різних температурних коливань. Перебування незахищених конструкцій на відкритому повітрі прискорює процес зниження їх міцності властивостей.
Розмір фізичного зносу може бути розрахований як скоригована величина щорічних амортизаційних відрахувань для даного типу будівель з урахуванням умов перебування конструкцій поза теплового контуру.
І фіз = Т * Н аморт * 1.1,
де І фіз - величина фізичного зносу, у%
Т - період між датою припинення будівництва та датою проведення оцінки;
Н аморт - норма амортизації для оцінюваного типу будівель.
Висновок
Оціночна діяльність здійснюється відповідно до міжнародних договорів Російської Федерації, Федеральним законом № 135 від 29.07.1998 р., а також іншими федеральними законами та іншими нормативними правовими актами Російської Федерації, які регулюють відносини, що виникають при здійсненні оціночної діяльності.
В даній контрольній роботі дане поняття нерухомості, розглянута класифікація об'єктів нерухомості, визначені ознаки. Другий розглянуте питання в даній контрольній роботі - оцінка об'єктів нерухомості незавершених будівництвом. Наведено методи оцінки, визначено мету оцінки, етапи визначення ринкової вартості об'єктів, дано розрахунок коефіцієнта готовності об'єкта та фізичного зносу.
Список використаної літератури
Федеральний закон № 135 від 29.07.1998 «Про оціночну діяльність в РФ»
Федеральний закон № 129 від 29.07.2007 «Про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації з питань оціночної діяльності»
Оцінка нерухомості: підручник / за ред. А. Г. Грязнова, М. А. Федотової. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Фінанси і статистика, 2007. - 560 с.
Оцінка нерухомості: навч. посібник для студентів вузів, які навчаються за спеціальностями економіки і управління / Л. М. Тепман; під ред. В. А. Швандара. -2-е вид., Перераб. і доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 463 с.